至臻聯合會計事務所作為一家國際化，多元化的老牌會計事務所，我們將設立專輯文章，分期為大家詳盡的講解《德國投資的注意事項》。

德國土地所有權絕大部分歸屬私人，也有一部分歸公眾所有（如國家、州、市鎮所有）。德國《土地使用權條例》第1款規定：土地使用權是可以買賣、可以繼承的，在土地的地上或地下，可擁有建筑物權力。通過德國《公寓式住房所有權法》，土地使用權也可以運用到公寓式住房，成為公寓式住房土地使用權。土地所有者和土地使用權者到公證處簽訂土地使用權合同，然后在地方法院地籍登記所登記。

地籍登記所向土地使用權者發放地籍簿，并在土地所有者地籍簿的權益和限制的第一項上，注明已出讓土地使用權。土地使用權年限由合同來確定，居住用地一般為99年，工業用地一般為70年。通常，土地使用權者每年向土地所有者交付土地使用金，合同規定的土地使用金數額也登記入地籍簿中。土地使用期結束后，土地使用權回歸土地所有者，作為組成部分的建筑物也隨土地使用權回歸土地所有者所有，但土地所有者要向土地使用權者支付建筑物賠償費。土地使用權可一次或多次延長。在大多合同中都約定，土地使用權者有優先購買土地權力。在德國，土地使用權擁有者也有自己的地籍簿，地籍簿中登記的土地使用權包括對建筑物或住房的所有權。

德國的土地使用權是有價值的。《德國土地價值評估條例》和《土地價值評估大綱》（WertR）對土地使用權價值評估有具體規定。簡單地說，土地使用權價值由兩部分組成，一是土地部分，一是建筑物部分。土地部分價值來自于土地使用期限內一般地租和具體土地使用金之間的差價。地租和具體土地使用金差價越大，土地使用剩余年限越長，土地使用權中土地部分價值就越高。在土地所有者未出讓土地使用權情況下，土地和地上建筑物的價值完全歸土地所有者所有；在出讓土地使用權之后，土地價值就被分為兩個部分，一部分歸土地所有者，另一部分歸土地使用權擁有者。在德國，土地使用權擁有者所持的土地價值接近土地價值總額50%的情況頗為普遍，原因是地租和具體土地使用金的差價大，土地使用年限長。這樣，土地使用權全部價值即由部分土地價值和100%的建筑物價值組成。

德國的土地使用權像土地所有權一樣，使用權擁有者有自己的地籍簿，房產所有權和土地使用權登記在一本地籍簿內，運作和管理比較方便。

在德國，土地使用權擁有者通常每年向土地所有者支付土地使用金，而不是一次性支付土地使用金。但是德國法律也允許一次性支付土地使用金，在土地所有者同意的情況下，法律同樣允許土地使用者根本不支付土地使用金。